A execução de diversos tipos de obras, tanto públicas quanto privadas, requer a aprovação do projeto junto à Prefeitura. Essa verificação é indispensável para a concessão de um alvará de construção, que garante a legalidade daquele futuro imóvel.
A aprovação para projetos arquitetônicos é importante para que a obra se classifique como regularizada no seu município. Sem ela, o proprietário pode ter que arcar com uma multa e ainda ter a sua construção embargada pela fiscalização da Prefeitura.
Neste post você entenderá melhor a legislação para projetos arquitetônicos e saberá o que deve ser feito antes de começar a construir o seu imóvel. Confira!
O que é a legislação para projetos arquitetônicos?
A legislação brasileira apresenta os critérios de aprovação para obras de construção, terraplenagem, demolição, modificação e acréscimo de edificações por meio das principais imposições. Veja:
Lei de Uso e Ocupação do Solo
Mais conhecida como LPUOS, essas são as leis que estabelecem condições para ocupação e uso do solo urbano. Essas normas variam de acordo com o Município em que são aplicadas.
Plano Diretor Estratégico da Cidade (PDE)
Obrigatório para municípios com mais de 20 mil habitantes, o PDE orienta e direciona as ações dos produtores do espaço urbano — sejam eles públicos ou privados. O objetivo é fazer com que o desenvolvimento da cidade em que a construção será feita aconteça de forma mais planejada.
Código de Obras e Edificações (COE)
Abrange regras gerais e específicas a serem seguidas no projeto, no licenciamento, na execução, na modificação e na manutenção de obras/edificações, assegurando condições mínimas de salubridade, acessibilidade e segurança. As especificações também variam de acordo com cada município em que o código é publicado.
Algumas outras regras estipuladas — como a NBR 9050 de 2004 — complementam as instruções relativas à acessibilidade em edificações no país.
Quais são as exigências legais para entrar com um projeto na Prefeitura?
Cada projeto apresentado requer uma modalidade de aprovação específica, que varia conforme o local onde ele será implantado, seu caráter (residencial ou comercial) e outros fatores. Assim, deverá ser solicitado junto aos órgãos municipais um modelo de alvará ou certificado diferente para cada tipo de intervenção.
Para isso, o requerente deverá elaborar uma proposta de acordo com as especificações dispostas nas orientações e modelos oficiais (geralmente disponibilizados no site da Prefeitura) e submetê-lo à instituição municipal indicada. O tempo de tramitação para a concessão da aprovação varia de 6 meses a 2 anos.
É preciso sempre consultar a legislação vigente no município antes de levar o pedido de licenciamento à Prefeitura daquele local para certificar-se de que diversos critérios de viabilidade (como zoneamento, ocupação do solo e áreas de preservação) presentes no projeto serão respeitados.
Apenas depois da verificação de todos os parâmetros a serem seguidos, o projeto arquitetônico poderá sair do papel.
Todos os projetos precisam de autorização da Prefeitura?
A aprovação prévia da Prefeitura para a execução de algum projeto somente é exigida para o início de novas obras ou reformas que incluem aumento de área. Dessa forma, a autorização não é necessária em casos de reformas que não alteram as características principais da edificação (como pinturas e pequenos reparos).
Ainda assim, é importante ressaltar que cada município possui as suas próprias regras. Quem assume a responsabilidade técnica sobre a obra é o arquiteto ou engenheiro civil capacitado que, por meio de seu projeto, atesta que o planejamento cumpriu a legislação urbanística para o local, respeitando a área total construída.
Ao contratar um escritório ou profissional habilitado para elaborar e assinar o projeto do imóvel, procure verificar se o candidato é inscrito no Cadastro de Atividades Econômicas da Prefeitura, se está em dia com o pagamento de seu ISS e se é credenciado pelo Conselho Regional de Engenharia/Arquitetura daquele Estado.
Isso é importante porque o projeto deverá ser registrado nessa instituição após finalizado.
Quais são as taxas inclusas nesse processo?
Os custos deverão ser calculados conforme a área e as especificações do projeto. Esse processo é feito pela Diretoria de Edificação local, após a análise e aprovação de toda a documentação encaminhada.
Em casos de processos sujeitos a taxas extras, como Concessões Onerosas, um Termo de Compromisso poderá ser assinado para autorização de emissão do valor extra.
Quais são os documentos necessários para esse processo?
De acordo com a legislação para projetos arquitetônicos, os principais documentos requisitados pela Central de Atendimento do Município para abrir um processo de aprovação são:
- requerimento padrão ao Prefeito, indicando dados do proprietário e da obra;
- consulta prévia de viabilidade para construção;
- Certidão Negativa de Débitos do proprietário;
- Certidão de Uso de Solo (se necessário);
- cópia da Certidão do Registro de Imóveis, em nome do requerente, com data de emissão inferior a 180 dias;
- comprovante de pagamento das taxas de aprovação;
- cópia do documento de propriedade do terreno objeto da construção;
- cópia do projeto arquitetônico em modelo simplificado;
- A.R.T. (Anotação de Responsabilidade Técnica) do autor e responsável pela obra, que pode ser um engenheiro ou arquiteto;
- aprovação do Corpo de Bombeiros (no caso de construções não residenciais);
- aprovação da Vigilância Sanitária Municipal (em caso comércios alimentícios, clínicas, farmácias ou hospitais);
- aprovação da CETESB (em caso de postos, indústrias ou depósitos de combustível).
Os órgãos municipais geralmente disponibilizam a relação de documentos necessários para aprovação e regularização de projetos em seus sites oficiais. Consulte a lista para a abertura de seu processo de aprovação na Prefeitura de seu Município.
Não se esqueça de dar atenção ao prazo de validade dos documentos, pois os processos podem não ser tramitados se as certidões não estiverem dentro da data exigida pelas normas vigentes.
Como você pode perceber, a legislação para projetos arquitetônicos não é tão complexa quanto parece, mas deve ser seguida com muito cuidado para não ocasionar surpresas desagradáveis ao proprietário.
Além disso, é preciso que o projeto seja executado no local sem nenhuma alteração que tornem as especificações da obra diferentes daquilo que foi aprovado.
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